房屋净值抵押贷款转换(HECMS):适合退休人员?
假设一个私人客户最大的资产流动性和昂贵的维护。其长期价格表现平平,其价值会大幅波动。你可能会建议减少暴露于该资产,通过套期保值或出售,增加整体投资组合多样化的目标。
对于许多美国老年人来说,房屋净值代表类型的集中位置。根据科尔在2017年的一项研究,古德曼,全国主要居住在美国股票总值超过11万亿美元,房主65岁以上有40%的股权价值。
赚钱的能力房屋净值将受益很多退休人员,尤其是不太富裕。
考尔和古德曼指出,“业主家庭65岁以上可以增加他们的收入45%最低收入组和56%在那些没有高中文凭。“获得房屋净值也会富裕的退休人员受益。然而,他们补充说,“相比之下,那些最高收入群体可能会增加他们的收入17%,和那些有大学学历,32%。”
方法使用房屋净值
传统方法用于访问股票,如房屋净值信贷额度(HELOCs),房屋净值贷款,现金不足再融资需要每月偿还贷款时突出。相比之下,反向抵押贷款的一个关键的好处是,借款人可以延迟还款,直到房子是出售或当第二个配偶死亡。62岁以上可以使用反向抵押贷款的房主将房屋净值转化为一次性付款,年金支付,信用额度,或者这些支付选项的组合。
属性必须是借款人的主要居所,和借款人必须能够支付上门维修,保险,房产税。大多数反向抵押贷款房屋净值抵押贷款转换(HECMs)保险由联邦住房管理局(FHA),但是是由私人银行。Non-HECM,私下里发布了反向抵押贷款占非常小的一部分市场。潜在HECM借款人必须接受咨询的顾问批准抵押贷款批准之前。
一些人(到目前为止)
应在出售抵押贷款超过房屋价值,联邦住房管理局保险组成的差异所以银行不承担损失。如果销售价格超过贷款余额、所有者或继承人收到剩余的股权。这听起来像一个不错的交易,但在2009年达到的峰值大约115000个新HECMs(9月份财年结束),年率降至2016年的约49000。减少活动似乎不可能很快增加:房利美(Fannie Mae)早在2016年进行的一项调查发现,90%的老业主都利用他们的房屋净值不感兴趣。
有几个原因可以解释不情愿。建立一个HECM带来重要的前期成本,即使房主设置信用额度,但不立即使用它。HECMs仍然遭受负面宣传,负债的报道老年人面临失去家园,经常因为无法支付房产税,保险,或需要维护。考尔,古德曼引用不再老年事业和希望避免债务和其他重要的因素;查看家里的遗产继承人是另一个因素。
支持研究
私人财富顾问HECMs视为过于昂贵,将他们视为贷款的追索权。一些顾问的负面看法HECMS改变在2008年至2009年股市的崩溃,然而。退休收入依赖于分布的客户投资组合管理为总回报面临一个困难的决定。他们应该削减支出符合其投资组合的负回报或亏本卖出股票来维护发行版?当时几个顾问和我说话有客户建立HECM信贷额度作为替代解决方案。而不是销售进入熊市,客户挖掘他们的信用额度(不需要立即偿还),保持他们的投资组合完好无损。这种方法市场反弹后付清。信用额度的费用是相对温和的损失相比,客户会产生销售,和客户后续资本收益用于偿还信贷额度。
研究反向抵押贷款的潜在应用加速2012年。那一年,丹佛的财务规划协会的《财务规划开始发表了一系列的文章认为反向抵押贷款可以提高退休人员的财务状况。CFA的Wade Pfau,退休收入教授美国金融服务在布林莫尔学院,宾夕法尼亚,发表多篇文章在这个主题,在2016年,他写道反向抵押贷款:如何使用反向抵押贷款,以确保你的退休。
Pfau HECMs识别多个潜在的用途。一个是偿还现有的抵押贷款或购买一个新家。第二,大多数研究都集中的地方,是协调反向抵押贷款和投资组合来帮助管理sequence-of-returns风险。另一个类别是Pfau所说的“退休效率改进。“这些行动需要当前的支付为长期利益,如延迟社保退休金或支付的所得税由于罗斯IRA转换。
最后使用是一种长期战略,借款人打开一个HECM信用额度,但不立即使用它。最大贷款价值HECM信贷额度被绑定到一个公式生成年度增加的贷款限制,不管国内的市场价值。因此,借款人建立自己的信用额度62岁将能够访问更多的房屋净值,说,75岁的比那些建立信用额度同样价值的家中,享年75岁。那些可以为主要的晚年提供额外资金费用增加,如长期护理。
HECM信用额度不会与国内的市场价值,杰米·霍普金斯说,美国大学的退休收入教授。与传统HELOC,信用证金额根据房子的价值在任何给定的时间,反向抵押贷款信用额度继续增长,即使房屋价值低于最大信用额度的举债上限。虽然它不是程序的意图,这种结构为房主创建下行保护。“建立一个信用额度,不是有关住房价值了,一旦设置,真正创建一个新的资产,”霍普金斯说。“这就像重新分配你的资产信用额度和你的房子,这样你就能更好地利用这些资产全面规划投资组合时,从最有效的退休人员,通常当市场。”
HECM信用额度可能变得不那么有吸引力,至少,在2 2017年10月。日期,住房和城市发展部(HUD)提高了前期保费HECMs房屋价值的2%(大部分借款人支付0.5%预付更改)之前,虽然未偿贷款账户的年费将从1.25%下降到0.5%。这些变化将降低最高贷款金额和缓慢的增长率最大信用额度限制。霍普金斯和Pfau相信新的HECM信用额度的应用程序的数量将下降,但他们警告说,他们刚刚开始分析变化的影响。
顾问的观点
这项研究增加了顾问的意愿考虑反向抵押贷款,但仍有障碍,霍普金斯说。一些金融服务公司禁止附属顾问讨论HECMs和潜在的用途。咨询业务模型强调可投资资产是另一个障碍。顾问可能同意房屋净值是一项重要的资产,但大多数顾问”不考虑家庭的一部分客户的资产池和不考虑反向抵押贷款的方式来有效地利用,备用信用额度,裁员,或像“霍普金斯说。不过,HECMs复杂性认股权证顾问的分析,他补充说:“如果我们说这是一个复杂的产品费用和某人的借贷风险,当然我希望财务顾问参与进来。”
莫里斯敦的Christopher h3环境,CFA RegentAtlantic新泽西,和许多客户讨论了反向抵押贷款,尽管只有少数申请HECMs。但谈到潜在使用房屋净值帮助客户了解股票可以扮演一个角色在他们的退休收入计划。一旦他们明白潜在好处,下一步就是确定如何最好地访问房屋净值如果它是必要的。由此产生的分析往往会导致其他产品,如传统HELOCs, h3环境说。
增加程马里兰州盖瑟斯堡,蓝色海洋全球财富,指出大多数退休人员希望年龄,但这并不意味着现在的家是适合居民老龄化。在这些情况下,客户端可能会在短期内移动,HECMs没有意义。在这种情况下,客户端可能仍在家里在可预见的未来,一个反向抵押贷款可以满足客户的需求。程引用她的工作与一个寡妇接受社会保障和养老金受益于她已故的丈夫。客户端拥有长期护理保险,和她的华盛顿郊区,直流,家里有一个senior-friendly漫步者(低矮的平房)设计,价值约400000美元。
客户开了一家传统HELOC 75000美元,载有价值35000美元的资产,但她想做更多的改进。程推荐她HECM取代传统的信用额度。改变了每月支付和“给了她巨大的心灵的安宁,”Cheng说。
HECMs Pfau给无数的演讲,在他的经验中,当顾问了解反向抵押贷款和看到越来越多的信用额度如何工作,他们变得更容易接受这个主意。尽管顾问工作与产品的比例仍然很低,他很乐观,他们的兴趣和他们的客户使用HECMs会增长
这篇文章原本跑在2017年12月期的爱游戏安全吗CFA协会杂志。
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