新加坡房地产投资信托基金的收费结构:投资者和经理利益一致吗?

除了股息收益率,是什么决定了新加坡最喜欢的资产质量,房地产投资信托(reit) ?

我们检查了这个问题新加坡商业时报》文章在10月份。一个考虑因素我们强调:在减少回报波动性资产组合多样化的好处。我们也强调了需要把收入支持和资产任期的存在,以及其他因素,在显微镜下。

但是结构考虑呢?我们如何衡量REIT单位持有的利益和他们的经理是一致的吗?这是一个关键问题,另一个需要了解的REIT管理费用的框架和组件。

REIT管理结构

房地产投资信托基金可能是外部或内部管理。在新加坡,所有上市reit外部管理。一般来说,这意味着一个第三方费用,以换取执行管理职责。一个内部REIT管理,另一方面,雇佣员工来执行这些功能。

简化外部REIT管理结构中描述下面的图表,展示了unitholder和经理之间的关系。

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是外部的激励管理reit失去平衡?因为他们的管理是外包,有一种感觉,有更多潜在的经理和unitholder之间利益不一致。

理想的收费结构

使房地产投资信托基金经理和unitholder利益需要一个适当的管理费用结构。理想的框架确保经理产生单位持有的最返回工作。

那么怎么可能实现呢?

一般来说,固定费用分配单位经理(DPU)增长鼓励扩大和DPU最大化。但挂钩费用管理资产(资产管理)可能鼓励经理们种植收购的资产基础,即使不是yield-accretive。

后者案例演示了一个委托代理问题:房地产投资信托基金经理代理决策代表unitholding主要但不鼓励最大化回报。

房地产投资信托基金的收费结构:概述

REIT管理人员可以获得这些不同种类的费用:基础管理、收购、剥离和性能管理。

在高级别上,基准用来计算基础管理、收购、剥离费用在REIT空间是相似的。绩效管理费用,我们发现,往往最变异。

1。基本管理费

这种类型的费用通常是计算的比例REIT的沉积特性的最新估值。主要在新加坡,这一比例从0.1%到0.5%之间。这个经常收益回报经理获得管理属性,应该足够合理有效地运作。

但量子不应该如此之高,劝阻其资产增强项目(AEI),优化房地产投资信托基金的投资组合,和其他增值活动。

2。收购和剥离费用

收购费用通常是购买价格的1%,而剥离费用往往运行大约0.5%的价格出售。

鼓励资本回收等费用。这可能为单位持有当属性生成价值增长潜力是收购和成熟的剥离。受益单位持有,这些应该yield-accretive收购和资产剥离高于账面价值。

当然,即使在不受益单位持有的交易,经理们仍然赚这些费用。这可以激励他们为代价获取和剥离单位持有。显然,这创造了潜在的冲突。

3所示。绩效管理费用

顾名思义,这个费用组件奖励REIT经理的良好表现。费用的基准不同reit取决于利率和费用的存在障碍的比例由经理总佣金收入。

基准为绩效管理费用

净财产收入(NPI)

乍一看,标杆管理绩效管理费用与NPI似乎鼓励REIT经理增加收入和优化成本。但是除了改善现有的盈利能力属性,经理可能会鼓励收购更多的提高NPI。融资收购可能稀释每股收益单位或者增加REIT的杠杆。

单位(DPU)分布

基准测试费用对DPU考虑多少融资用于收购。房地产投资信托基金倾向于分配至少90%的应税收入免税用途。但他们可以锻炼一些自由裁量权决定的实际分布REIT超出了经理的性能。

比例的资产基础,获得在穿越一个DPU增长的障碍

虽然DPU增长障碍可能会鼓励REIT经理加强DPU,障碍率需要特别注意。如果不合理的实现,管理者可能倾向于专注在提高资产管理。

障碍率:仔细看

绩效管理费用的门槛要求REIT管理器实现一定程度的增长可以获得之前的费用。例如,经理可能只支付如果DPU增长超过10%。

似乎这一障碍率奖励REIT经理最大化回报单位持有。但如果经理不认为障碍率是合理可行的吗?他们可能会完全忽视绩效管理费用,而将精力放在发展房地产投资信托基金的资产来增加他们的基本管理费。

绩效管理费用作为管理费用总额的比例

作为一般规则,基本管理费收入源源不断的房地产投资信托基金经理,而绩效管理费用为单位持有鼓励他们增加价值。

经理的行为和他们承担多大的风险取决于总费用的多少是基于性能。根据我们粗略计算,性能管理费用在新加坡房地产投资信托基金的范围从0%到大约占总数的60%。

一些人呼吁将房地产投资信托基金的收费结构偏重于绩效费。在极端的业绩提成100%和0%基础管理的建议。这可能是一个坏主意。毕竟,全球金融危机是,部分是因为过度冒险的投资银行家。他们的典型的绩效奖金远远超过基本工资。我们知道了,我们当然不希望类似的结果为新加坡房地产投资信托基金。

理想的REIT收费结构是什么?

这个问题就像打开了一个潘多拉盒子。众说纷纭,甚至在东南亚城邦的专业投资人士。

随时间而进化的收费结构呢?也许他们调整随着REIT的增长其资产基础或者REIT的性质变化。应该如何收费结构适应适应进化呢?这个过程会是什么样子?

2014年,新加坡金融管理局(MAS),新加坡央行,要求房地产投资信托基金经理绩效费根据一个特定的计算方法。该方法的指导原则是培养更强的经理和unitholder利益的一致性。当然,MAS理解它面临多大的挑战给各种REIT的商业模式。

在这个节骨眼上我们可能没有结论性的答案。但有几个共同的原则我们可以普遍认同。

我们赞成DPU REIT管理器的性能和结构,鼓励增长从长远来看,这表明委托人和代理人的利益是一致的。

最后,收费结构还应该考虑资本循环过程提供单位持有的价值在确定REIT管理人员的费用。

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图片来源:盖蒂图片社/永远

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