私人商业地产的螺母和螺栓(CRE)投资
CRE投资底漆
房地产投资对不同的人意味着不同的东西。它可以购买租赁财产的别称——抵押贷款,找到房东,希望明确每月的成本而资产升值。这也意味着购买股票在公共房地产投资信托(REIT),这种已经存在了几十年,并通过大多数经纪账户。
但房地产作为一种资产类别比这更加多样化。一般来说,商业地产(CRE)可能指许多不同类型的财产,投资论文,风险/回报概要文件。Fintech-enabled投资使得自由市场CRE访问股票和指数基金,尽管提高最低投资。事实上,自由市场CRE投资和房地产投资信托基金也都提供的好处(倍数)被动投资——没有“租户和厕所”他们说。
CRE投资是什么?
CRE任何房地产投资或事务由一个专业投资者。“商业”一词也可以表示多租户,包括多户。因为CRE属性的大小和操作复杂性,CRE交易往往涉及多个政党和α提供机会。原则上,两个因素驱动CRE回报:租金和感激。因此,CRE是为数不多的可以提供可靠的现金流和资产类固体总回报潜力。
2012年的就业法案》后,CRE联合开发各种平台提供房地产投资公司之间的关系,或赞助商,网络的个人投资者。这些投资者可以被动投资CRE大幅降低,进入壁垒倍数。进入私人CRE投资在过去的十年已经急剧扩大。这CRE系列有事业心的投资者面向个人投资者可能,第一次参加私人CRE作为一个被动的LP投资者通过网上平台。
那么,自由市场的潜在好处CRE投资相对于其他形式的房地产投资?
- 作为一种资产类别,自由市场CRE显示低相关公众比公共reit股票和债券市场。从1990年到2015年,公共基金表现出一种相关的和主要的股票市场指数在0.48和0.80之间。私人CRE显示0.06和0.12之间的相关性。
- 可以要求一个自由市场CRE投资非流动性溢价。他们的位置不能在交易所交易,如公共房地产投资信托基金,因此往往携带更大的总回报假设流动性风险的潜在回报投资者。另类投资类可以携带一个非流动性溢价从2.74%到9.91%不等。
- 流动性不足也意味着更大的被动投资者自由市场机会CRE利用α。与其它另类投资类别,赞助商的选择是关键。赞助商介绍重大回报分散性能在前5%通过底层的5%范围内,高达15% -25%的预期回报率的差异在不同的CRE投资风格。
- 信息不对称、地理进入壁垒和其他私人市场低效给赞助商/ CRE运营商更多的机会进入或退出一个给定的投资优惠条件有利的时刻。
常见的CRE投资
四个主要的CRE行业,还是个次级资产类别,多户家庭、办公、零售、和工业。各种其他个次级资产类别,如住宿、自存,数据中心,和更多的异国情调的变体(如通信塔)是CRE的“利基”行业。当然,随着时间的推移,房地产运营商从租户发展创新和期望。宏观经济冲击如COVID-19流行创造新的建筑环境的要求。因此,CRE属性类型之间的界限模糊,新个次级资产类别医疗办公建筑(群)可能会出现。机构规模,某些属性可以混合使用,包括住宅/办公室的任意组合、住宿、零售。
因为投资理论往往是简单的,和底层函数至关重要,往往是多户在线CRE投资平台。
CRE交易涉及债务——类似于独栋房地产的抵押贷款,以及股权,这是类似于一个家的所有部分,生长在作为资产升值的价值。由于CRE交易的规模和复杂性,融资通常会有中间层:次级(夹层债务),优先股,或两者兼而有之。首都堆栈的组合融资工具对于任何一个CRE事务。CRE投资者可能在任何地方参与首都堆栈和倾向于通过网络平台获得这样的机会,与普通股本头寸最普遍。一般来说,资本堆栈上的职位越高,债务,例如——更少的风险和回报的潜力。借贷CRE投资往往意味着更少的风险,因为付款优先级,按合约义务的回报率,短。级别较低的位置在首都栈——股票,例如——更多的风险和回报的潜力。
如何评估CRE投资机会
位置在首都堆栈和投资风格重要参数在判断一个给定的风险/回报概要CRE投资。有四个主要的投资风格与特定的风险/回报概况:
- 核心稳定,现金流属性通常超过90%租赁和运营优化top-of-market率。这些属性不需要重大升级和往往是位于一级市场强劲的基本面因素。大部分收益来自现金流而不是价值升值,所以核心是风险最低的CRE投资风格。因此,核心投资往往有较长的保存时间和利用债券投资运营现金流。资产通常是保守的杠杆,收益率最低的总回报潜力,有5%到8%的内部收益率(IRR)被动LP投资者排除范围。
- 核心+通常是在初级和二级市场,near-stabilization租赁,在或接近市场利率。为了提高入住率,租户质量和利率,核心+属性可能需要光资本支出。策略是风险比核心由于运营现金流波动性更大,但它仍然是一个相对稳定和可预测的策略,收益率8%到12%的总回报IRR范围。
- 增值位于一级,二级,三级市场和扩大等利基资产类别的酒店、医疗属性,等等。这些属性通常以很大的折扣租赁市场利率,提供按市值计价复位再出租期间租金的机会。主要升级室内和公共区域-资本支出可能需要租房者/租户竞争,推动租金市场利率,实现市场的入住率。增值少依赖生成更稳定的运营现金流和房地产升值为总回报的关键驱动力。往往总回报率下降10%到18% IRR范围。
- 机会主义的从核心占据了光谱的另一端。房产升值而非运营现金流驱动性能。常与地面的发展,大量的重建,或一个完整的重新定位的一个属性,这些机会往往是高度杠杆或有重大发展或租赁的风险。这种风格的整体波动性和股权性质反映在它的总回报,大量提供后端支持或倾向于投资的退出,通常超过16%的IRR。
相关返回这些投资风格可能重叠或者不同的目标对个人的投资。此外,IRR是受时间和现金流的因素,以及其他影响。核心和Core-Plus产品,可能关注cash-on-cash (CoC)返回。增值和投资的机会,IRR和股票市盈率可能更相关。
如何找到正确的房地产投资吗
就业法案》以来,CRE投资平台数量激增,现在美国经济经受住了两个主要时期的波动,小麦从谷壳分开了。只有平台记录仍然较强。不同类型的私有市场CRE投资,通常以非常低的极限。选择正确的投资组合,投资者需要考虑以下:
- 风险承受能力:什么是适当的位置在首都堆栈和合适的商业计划相对于他们的风险/回报资料吗?
- 时间范围:已经接近退休,退休了,还是早些时候的投资历程?这有助于确定CRE投资选择。
- 流动性需求:投资者追求一定产量/分布随着时间的吗?或者他们承担不同的风险状况,在提供后端支持的回报或上行的时候退出吗?这将影响他们的策略选择。他们持有周期是什么?他们能赎回金额的投资,他们的选择?
- 记录和焦点的CRE投资平台和投资赞助:投资者应该问问题,以确保他们理解风险和熟悉相关的平台和赞助商。如果客户不能让一个人回答他们的查询,这是一个危险信号。
在投资组合构建、多样化是CRE投资的关键。streamlined, tech-powered CRE投资平台和低的极限的本质意味着投资者可以多样化跨平台、运营商、属性类型、市场,以及风险/回报的概要文件。
附录:的术语表
房地产投资有一些标准返回指标应该很熟悉这些公司财务专业知识。指标或指标用于任何房地产投资应根据投资者的目标和投资的特点。这里有几个关键指标时需要考虑看着CRE投资:
内部收益率(IRR)是最常见的指标来评估CRE股本回报率的投资。IRR代表贴现率的所有现金流的净现值(NPV),在所有时间,等于零:这是一个回报率,考虑了资金的时间价值。持有时间的差异、投资规模、现金流,尽管风险调整的基础上,内部收益率越高,投资就越好。
股本多个利润总额+股权投资除以股权投资。两倍的钱,股票多为投资将2 x。这个指标是总回报的一个干净的表达但不考虑时间-持有期间。
Cash-on-cash返回(CoC)是一年一度的税前现金流除以股权投资。经常在CRE投资平均的寿命,CoC有时被称为平均年回报率,cash-flow-focused投资者的一个关键指标。职位较低的资本堆栈——债券或优先股,例如- - -更倾向于功能某些CoC的回报。普通股投资可能只特性预期现金流。
资本化率(帽)净营业收入(陈列)除以购买价格或当前市场价值的财产。所以,净租金收入,减少管理成本,保险,等等——除以资产的价值。盖率基本上是一个倒置的估值多个和预期收益的直接估计收益率在CRE自然。作为一个独立的测量,因为它的因素有陈列在任何债务服务之前,盖率反映了unlevered回到一个投资者。假设没有资本利得或损失或随机过程的变化,因此帽率等于unlevered IRR。这意味着更高的盖率表明市场认为,资产将产生更高的过程相对于它的估值,更高的收益率,或者需要更大的风险。在其他条件保持不变的情况下,这可能是对一个老建筑,对于一个不太成熟的市场,或者宏观经济环境使房地产投资者更加悲观。另一方面,新建筑在纽约和其他强劲的市场,将命令降低上限速度给定的陈列相对估值较低,或较低的收益率。
升值,或总回报,房地产投资,投资者寻找帽率压缩——较低的出口限制速度在预期的时间相比,当他们获得的资产——也许是因为市场已经发展壮大,经理的投资提高了财产,或两者兼而有之。在预测出口限制利率,房地产运营商经常利用预测分析。一定有一个明确的和声音论文帽率动力学在任何房地产投资正在考虑。
贷款价值(LTV)债务总额的比例是房地产资产。正如银行独栋房屋征收更高的贷款利率为买家放下少,CRE投资者更高LTV形式的更高的潜在回报。这个适用资本堆栈。投资者应该提防任何房地产投资LTV 80%以上和潜力是符合LTV确认返回。对于资本密集型或增值的房地产投资,loan-to-cost (LTC)——杠杆比项目的总成本,包括收购和资本的改进——可能是相关的。
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